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论物业管理企业前期介入的重要性

[08-01]   来源:http://www.mp3-ytb.com  接管入住   阅读:310

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正文: 摘要:本文论述了物业管理前期介入意义和对后期物业服务管理工作的影响及前期介入的三个阶段:早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入是指在项目施工阶段开始;晚期介入是在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时开始。
关键词: 物业管理 前期介入 重要性
物业管理是建设与管理结合的纽带,对于房地产开发企业来讲,应在项目可行性研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。再此过程中,物业管理企业从业主与非业主使用人及物业管理和运作的角度为开发企业提出物业规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见,并制定物业管理方案,这样不仅有利于完善项目的规划设计,而且能够避免由于选材不当,或施工中的遗留问题给日后销售、使用及管理带来不便,为物业建成后的使用和管理打下良好的基础。
对于物业管理公司来讲,在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下,应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段,物业管理公司可凭实践中获得的经验,提出物业管理方案;在规划设计阶段,物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见;在施工阶段,物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议;在竣工验收阶段,物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解,同时也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。
在很多人看来,物业管理只是房地产开发的附属,并不把物业管理行业看成是一个独立行业。物业管理只是对以建成物业的服务与管理,因此,物业管理只要在物业交付使用时介入即可。但是,总结物业管理多年的经验,由于房地产开发建设过程中留下的缺憾,如常见的车位拥挤,住房使用功能不全,空调位置未考虑,排水管道未顾及,以及水、电、气、通风、交通等配套方面存在的问题,给房产使用人和物业管理单位都带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展,人们对物业管理的作用越来越重视。渐渐认识物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要,能不能让物业管理提前介入物业建设,在物业开发项目未竣工前,直至规划设计阶段即开始介入,从物业管理的角度及早发现问题、解决问题,避免出现入住后的管理、使用难题,引起了人们的广泛关注。
现代建筑,设计复杂,技术含量高,安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用,专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理,保证物业正常使用和功能的发挥,需要物业管理企业的前期介入。目前,也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来,在深度和广度上都存在一定的缺陷,给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看,物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。
根据前期介入阶段的不同,它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。
目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入,悉心听取来自物业管理单位的意见建议,完善物业建设,完美楼盘品质,得到了市场良好的回报,也理顺了后期管理的诸多事情,为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。
一、 早期介入物业开发,物业管理公司全程参与物业从设计施工到工程竣工验收,所以对该物业的整体情况会非常熟悉,这对物业的管理、养护、维修,可以说带来许多便利:一是方便了物业管理中维修保养计划的安排;二是方便了物业管理中的检修,特别是可以缩短检修时间;三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切,都会直接提高物业管理工作效率和工作质量,为物业管理公司向住户提供良好的服务打下良好的基础。
物业公司从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,能够避免许多物业建成后的使用和管理问题。 这是因为,物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,在制定设计方案时,不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上先天性的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案在图纸阶段就以经落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入,可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的改进建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 物业公司参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现问题,及早解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。在工程施工这个关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理,对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚,提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量,为以后的物业管理带来极大的方便,也为降低后期管理的操作成本,增加经济效益,收到业主满意,物业管理顺利双赢效果打下了基础。现在很多物业质量不如人意,今天厕浴间漏,明天屋面漏,后天电梯罢工等问题,严重影响了业主的生活质量,造成大量投诉,业主在找开发商解决不了问题的时候,往往迁怒于物业管理企业,拒绝缴纳物业管理费,使物业管理公司成了“替罪羊”。这也是现阶段造成大量物管纠纷的主要原因。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后,能够在一定程度上解决这些问题。从而避免物业建成后给使用人和管理维护服务者带来的缺憾。
2003年,北京市科学技术研究院邀请我公司进行北京新天文馆的物业管理前期介入工作,当时工程主体刚完工,我公司进场后通过熟悉图纸、每日现场检查和设备技术资料等多种手段,为新天文馆的开发建设单位提供了多项改进意见并一一被馆方采纳;
1. 新天文馆每层公共走廊上方均铺设有各系统的管道线路,在检查过程中我们发现下层管线太密没有人员能通过的空间,至使上层空调管道的阀门及走廊顶部的一些设备无法维修,经过和开发、设计、施工、监理等几方的协商,最后决定在走廊两侧的房间顶棚内按一定距离预留检修口,这样及对原设计没有太大改动,又解决了以后使用维修的问题。
2. 新天文馆主体分东、西部分到四、五层连通到一起,这样下部就形成了一个门洞形的空间,顶部距地面22米,装有一百多盏灯具,因为原设计的灯具均需要由顶子下部拆装,但20多米的高度一般的升降车很难达到,这样就涉及到了日后灯具的维修更换问题。我们对多家灯具设备的了解后找到了一种可以在顶板内部拆装的灯具,通过和各方协商对这部分灯具全部进行了更换,这样问题便迎刃而解了。
3. 其它诸此类问题如车库车位的规划、安防设备的安装位置及布线、地下餐厅增设隔油池等处均提出了我们合理的改进建议,为北京市新天文馆的投入使用和管理带来极大的方便,也为后期物业服务管理降低了操作成本。
二、 早期介入物业开发可以提前熟悉所安装的设备设施,做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理,能有事实根据较精确的进行财务预算分析,较好的控制日后的管理成本,根据物业的层次或档次来确定各类服务标准,保证服务费用的有效使用,达到最佳效果。确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
在接管验收阶段,开发商往往只注重物业整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。
三、 此外,早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位,也是业主购房意向的重要因素,关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入,使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞,安全系统设施完好无损,需要时及时投入使用,把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平,技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样,物业投入使用时才进入的物业管理队伍,往往仓促上阵,难免在初期的管理中导致很多不应有的失误,也给业主留下了不好的印象,而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才,在物业交付使用时及时提供与之相适应的优质服务。
实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,造成物业建成后的长期管理服务工作中,出现诸多问题。要解决问题,应从根本上改变人们对物业管理的概念,要认识到,物业建设相比物业管理之下只是短期行为,而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量,延长物业的使用寿命,有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节,如果在相关物业管理法规中,从法律的高度,把物业管理的前期介入纳入法规,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用,其意义将是及其重大深远的。


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